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Imóveis localizados em terreno de marinha – Aspectos práticos

Jornal da Ordem dos Advogados do Brasil – Subseção de Santos – Janeiro/Fevereiro 2008 – nº 31

Os imóveis localizados em “terreno de marinha” constituem bens da União, previstos no artigo 20, inciso VII, da Constituição Federal Brasileira. Sendo bens de propriedade da União, não há como ser reivindicados por meio da ação de usucapião. O aludido inciso ainda cita os chamados terrenos “acrescidos de marinha”, que são os terrenos formados natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em segmento aos terrenos de marinha.

Regidos por legislação própria, os terrenos de marinha e seus acrescidos têm no Decreto-lei nº 9.760/46 sua principal referência na conceituação. Mas como identificar se um imóvel está localizado em terreno de marinha? Segundo o artigo 2º do referido decreto: “São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831: 1. Os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; 2. Os que contornam as linhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés”.

Quem determina se um imóvel está ou não localizado em terreno de marinha não é o particular, mas, sim, um órgão federal cuja existência tem por finalidade administrar os bens da União, chamado de Secretaria do Patrimônio da União (SPU), vinculado ao Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão.

A maior parte dos moradores de edifícios localizados na orla da praia da cidade de Santos, no Estado de São Paulo, por exemplo, recebe anualmente da SPU a respectiva cobrança de taxa de ocupação ou foro correspondente a um percentual calculado sobre o valor atualizado do terreno. No primeiro caso (ocupação) esse percentual é de 2% ou de 5%, no segundo caso (aforamento) correspondente a 0,6%.

Ao transacionar seu imóvel (em sentido lato), o ocupante/foreiro é obrigado a recolher o laudêmio equivalente a 5% sobre o valor atualizado desse bem. Por lei, o transmitente (vendedor), na qualidade de ocupante/foreiro devidamente inscrito no órgão da SPU, é o responsável pelo pagamento do laudêmio, porém, é possível convencionar entre as partes (vendedor e comprador) o contrário, que o cessionário (comprador) assumirá tal ônus.

Taxa de ocupação, foro, laudêmio e diferença de laudêmio são débitos não-tributários, classificados como “receitas patrimoniais”. A União costuma notificar o(s) interessado(s) da existência de tais débitos, que, se não pagos, podem vir a ser inscritos em Dívida Ativa da União (DAU). Caso o devedor não quite os débitos inscritos, estará sujeito a responder judicialmente pela cobrança, em sede de execução fiscal promovida pela Fazenda Nacional.

Atualmente, a Secretaria do Patrimônio da União tem uma estrutura com 27 Superintendências Regionais, cada qual administrando os bens da União que lhe competem. No caso dos edifícios localizados na orla da praia de Santos, a Superintendência do Patrimônio da União no Estado de São Paulo é a responsável por administrá-los. É nas superintendências que tramitam os processos administrativos dos imóveis, os quais são identificados por um número de Registro Imobiliário Patrimonial (RIP).

Para o ocupante/foreiro, regularmente inscrito na SPU, transferir a ocupação/domínio útil para outrem, torna-se necessário obter desse órgão uma certidão que autorize a transferência, para tanto, deverá recolher previamente o já citado laudêmio, além de estar em dia com o pagamento das receitas patrimoniais e o imóvel não se encontrar em área de interesse público. Com a certidão, torna-se possível lavrar a escritura de cessão/venda definitiva do imóvel, devendo ser apresentada no órgão da SPU em até 60 (sessenta) dias da lavratura (ocupação) ou do registro (aforamento), sob pena de multa, para que seja averbada a transferência. Concluído o processo de transferência, o cessionário passa a ser o ocupante/foreiro de direito do imóvel.

Na prática, o que se constata, por inúmeros motivos, é que muitos ocupantes desses imóveis possuem como comprovante de aquisição mero instrumento particular de promessa de cessão de direitos, muitas vezes alicerçado em outras promessas e compromissos que sequer chegam ao conhecimento da União. Indubitavelmente, esse exemplar de título de propriedade é deveras precário frente à singularidade que se reveste a documentação dos imóveis situados na faixa de marinha.