Velocidade das transações imobiliárias Vs. Segurança Jurídica do Negócio
Jornal da Ordem dos Advogados do Brasil – Subseção de Santos – nº 36 – Publicado em novembro/dezembro de 2008
O “boom” do mercado imobiliário no país, em especial no Estado de São Paulo, trouxe novos desafios aos escritórios de advocacia e profissionais do direito, no que tange à assessoria na compra e venda de imóveis. A velocidade das transações imobiliárias não deve se contrapor ao necessário estudo dos títulos que formam a cadeia dominial do imóvel, imperativo à segurança jurídica do negócio. A transação com imóveis localizados em terreno de marinha merece atenção “redobrada”, no sentido literal da palavra, pois engloba um segundo órgão tão importante quanto o Registro Imobiliário para esse tipo de imóvel: a Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
É comum para os advogados fixar sua atenção nos registros, averbações e anotações constantes na matrícula do Registro Imobiliário do imóvel, com o intuito de verificar os atuais proprietários, títulos assentados e eventuais constrições. Quanto a estas, temos uma alteração advinda da Lei 11.382/06, que modificou o parágrafo 4º, do artigo 659 do Código de Processo Civil: a penhora deixou de ser ato de registro para comportar ato de averbação.
O registro do título translativo no Serviço Registral Imobiliário competente não se traduz em presunção absoluta do direito real de propriedade, mas relativa, pois admite prova em sentido contrário. Daí podemos depreender que apesar da oponibilidade a terceiros que o registro brasileiro confere ao título de transferência de propriedade, respaldada nos princípios registrários que devem ser observados para o assentamento de um título, quando se trata de imóvel em parte ou num todo de domínio da União Federal, temos outro cenário que deve ser observado para a segurança jurídica do negócio.
Tal cenário forma-se num palco em que a União tem primazia, devendo ser respeitado os ditames da lei especial que dispõe sobre os terrenos de marinha e seus acrescidos, sob pena de o adquirente desse tipo de imóvel não ser reconhecido como titular de direitos frente ao único órgão que pode conceder tal título.
