Entenda o que é LAUDÊMIO
O que é laudêmio?
Por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues
Última atualização: 28/02/2016
Para responder a pergunta tema desta página é necessário fazermos um breve esclarecimento sobre o instituto da enfiteuse, também conhecido pelo nome de aforamento, pois o laudêmio advém desse instituto que é o mais amplo dos direitos reais sobre coisa alheia. Para que todos possam entender a enfiteuse, faremos uma analogia com o contrato de locação de imóvel. Neste contrato, temos o “locador”, proprietário, e o “locatário”, pessoa que alugou o imóvel para fins residenciais ou comerciais, obrigando-se a pagar um aluguel àquele. No contrato de enfiteuse temos o “senhorio direto”, proprietário, e o “enfiteuta” (ou “foreiro”), pessoa esta que adquiriu o domínio útil do imóvel e se obrigou a pagar uma pensão anual (foro) àquele. No contrato de locação, o prazo é determinado, no de enfiteuse, é perpétuo, no de locação, o locatário não pode alienar (vender) os direitos que exerce sobre a propriedade, já no de enfiteuse, o enfiteuta pode alienar o domínio útil do imóvel.
À vista da analogia feita acima, observa-se que o enfiteuta pode alienar seus direitos porque adquiri uma parte do domínio pleno do imóvel chamada de “útil”, que significa, de forma simplória, o direito de usufruir o imóvel do modo mais completo. O senhorio direto conserva uma outra parte para si do imóvel denominada “domínio direto”. Pois bem, unindo-se o “domínio direto” com o “domínio útil” temos o domínio pleno, que é exatamente o tipo de domínio que permanece com o locador no contrato de locação.
A partir deste ponto, deixemos de lado o contrato de locação. Para o enfiteuta alienar o domínio útil deverá primeiramente consultar o senhorio direto, pois este tem preferência na compra. Uma vez que o senhorio declina no seu direito de preferência e deixa de consolidar o domínio pleno do imóvel em suas mãos, surge a obrigação do enfiteuta de pagar o LAUDÊMIO, que é devido somente nas transações “onerosas”, portanto, nas transações “não onerosas” inexiste a obrigação do pagamento de laudêmio. Os foreiros ou ocupantes de imóvel da União com renda familiar inferior ou igual a cinco salários mínimos, podem requerer a isenção do pagamento.
A enfiteuse é instituída sobre bens públicos e particulares. Os bens públicos que pertencem à União Federal, como os terrenos de marinha e seus acrescidos, são regidos por uma legislação administrativa especial, que determina ser o laudêmio equivalente ao percentual de 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias nele construídas. Antes da entrada em vigor da Lei n. 13.240/2015, o laudêmio era cobrado também sobre as benfeitorias construídas no terreno. Os bens particulares, da Igreja e os pertencentes às outras pessoas jurídicas de direito público interno (Município, Estado), a nosso ver, são regidos pelo Código Civil, que determina ser o laudêmio equivalente ao percentual de 2,5% sobre o valor da transação, se outro não tiver sido fixado no título de aforamento. O alienante é o responsável pelo pagamento do laudêmio, salvo acordo das partes em sentido contrário.
Observe que no caso dos imóveis da União, o senhorio direto é a própria União Federal. Na enfiteuse aplicada aos bens particulares é o próprio particular proprietário da terra que a enfiteutica, e assim por diante. O ocupante de terra da União também paga o laudêmio na transferência onerosa da inscrição de ocupação do terreno, não havendo contrato de aforamento neste caso, mas, sim, uma autorização de ocupação em que não há o desmembramento do domínio do imóvel em “útil” e “direto”, o domínio pleno permanece com a União, como vimos acima numa analogia feita com o contrato de locação.
Dissemos que a enfiteuse é instituída sobre bens particulares. Na realidade, podia ser instituída sobre esses bens e outros regidos pela legislação civil até a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que proibiu a constituição de novas enfiteuses, mas manteve as já existentes com a disciplina e os mecanismos de extinção do Código Civil de 1916.
No contexto da enfiteuse administrativa (bens da União), sintetizando o até aqui apresentado, o proprietário do imóvel é a União Federal que detém o domínio pleno sobre o bem. Ao atribuir o domínio útil do imóvel a outrem, este passa a se chamar enfiteuta ou foreiro, e a União, agora no papel do senhorio direto, deixa de ter o domínio pleno e passa a exercer o domínio direto sobre o bem. O foreiro goza de diversos direitos inerentes à propriedade, inclusive o direito de alienação do domínio útil. Porém, para exercer esse direito específico deverá pagar o laudêmio ao senhorio direto.
Emenda Constitucional nº 46, de 2005
A Emenda Constitucional nº 46, de 2005, modificou o inciso IV, do artigo 20, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Vejamos a íntegra do referido artigo:
“Art. 20. São bens da União:
I – os que atualmente lhe pertencem e os que lhe vierem a ser atribuídos;
II – as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei;
III – os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais;
IV – as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as áreas referidas no art. 26, II;
IV as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as que contenham a sede de Municípios, exceto aquelas áreas afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal, e as referidas no art. 26, II;(Redação dada pela Emenda Constitucional nº 46, de 2005)
V – os recursos naturais da plataforma continental e da zona econômica exclusiva;
VI – o mar territorial;
VII – os terrenos de marinha e seus acrescidos;
VIII – os potenciais de energia hidráulica;
IX – os recursos minerais, inclusive os do subsolo;
X – as cavidades naturais subterrâneas e os sítios arqueológicos e pré-históricos;
XI – as terras tradicionalmente ocupadas pelos índios.
§ 1º – É assegurada, nos termos da lei, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios, bem como a órgãos da administração direta da União, participação no resultado da exploração de petróleo ou gás natural, de recursos hídricos para fins de geração de energia elétrica e de outros recursos minerais no respectivo território, plataforma continental, mar territorial ou zona econômica exclusiva, ou compensação financeira por essa exploração.
§ 2º – A faixa de até cento e cinqüenta quilômetros de largura, ao longo das fronteiras terrestres, designada como faixa de fronteira, é considerada fundamental para defesa do território nacional, e sua ocupação e utilização serão reguladas em lei.”
Imposto do tempo do império?
O laudêmio não é tributo, portanto, não é imposto. Trata-se de uma contraprestação pecuniária em que se obrigou o particular (foreiro) quando firmou o contrato de enfiteuse com o proprietário (senhorio direto) do imóvel. A obrigação não nasce diretamente da lei como no caso do tributo, tem origem numa relação contratual. O mesmo diga-se do ocupante de terra que foi autorizado a ocupar.
Quanto ao laudêmio ser ou não do tempo do império, não, o laudêmio não é do tempo do Império Brasileiro no sentido de origem, é bem mais antigo. Assustou-se? Não se assuste, a principal fonte do nosso direito contemporâneo é o Direito Romano. A venda e compra, a locação, a hipoteca, o penhor, a servidão, o condomínio, todos os citados tiveram a sua origem na antiga Roma, cujo Direito ganhou sua codificação por obra de um Imperador chamado Justiniano, inclusive a enfiteuse e, por conseguinte, o laudêmio.
A enfiteuse esteve presente na Idade Média com o feudalismo, ganhando novas feições. No Brasil, desde o seu descobrimento por Portugal, aplicou-se o direito português contido nas Ordenações Afonsinas, Manuelinas e Filipinas, códigos de leis com raízes no Direito Romano, mas também com grande influência da legislação que era aplicada aos feudos, principalmente no que concerne à enfiteuse. Os nomes emprezamento e aforamento vieram de Portugal. Após a independência do Brasil, o Direito Brasileiro foi ganhando contornos próprios, mas a sua estrutura, até os dias atuais, é baseada no Direito Romano.
Se focarmos nos terrenos de marinha, o primeiro aforamento dessa espécie de bem se deu no início do século XIX, ainda no período colonial brasileiro.
Destino das receitas arrecadadas
No caso dos terrenos de marinha e seus acrescidos o laudêmio arrecadado tem como destino os cofres da União. Obviamente, sendo o Município o proprietário da terra objeto do contrato de enfiteuse, para os cofres do Município será destinada a receita patrimonial. Portanto, o laudêmio não é uma receita destinada à antiga família real, na realidade, a mesma é proprietária de uma pequena porção de terras localizadas no Estado do Rio de Janeiro que foram enfiteuticadas, por conseguinte, o laudêmio que tem como fato gerador a transferência onerosa dessas terras será pago aos descendentes da antiga família real.
Não, o laudêmio não vai para os cofres da Marinha do Brasil. Importante prestar atenção na preposição “de”, os terrenos “de” marinha são uma espécie de bem pertencente à União, seu conceito está presente no Decreto-lei 9.760/1946, nada tem a ver com a Marinha de Guerra do Brasil.
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Cite desta forma:
ENTENDA O QUE É LAUDÊMIO. Desenvolvido por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues. Esclarecimentos sobre a cobrança de laudêmio. Disponível em: http://www.laudemio.com.br. Acesso em: dia mês ano.
Nota:
A primeira versão deste artigo foi publicada no dia 08 de Abril de 2008.
Proibida a reprodução do conteúdo.
Se o laudemio deve ser pago nas transações de compra e venda dos imóveis na orla da praia ou lagoas, porque o governo cobra anualmente um valor sobre estes imoveis.?
Grande Material, excelente site.
Obrigado por disponiblizá-lo pois serviu para clarear alguns pontos do referido assunto.
Bom dia.
Gostei muito do seu artigo, mas ainda tenho dúvidas. Ouvi em uma pregação que de tudo que compramos pagamos laudêmio à Igreja Católica. Como isto se processa? É em qualquer lugar que isto acontece?
Esta Lei pode ser modificada?
Qual o valor mínimo do imóvel para que seja obrigatório o pagamento de laudêmio?
Obrigada
Gostei da explicação, mas tenho uma dúvida: Por que a região de Alphaville e Tamboré que ficam próximas a cidade de São Paulo e uma parte pertence ao município de Barueri e outra a Santana de Parnaíba tem laudêmio?
Boa noite Rodrigo,
Muito bom encontrar seu artigo sobre este tema tão confuso. Informações de muito valor, principalmente o esclarecimento sobre o percentual de 5% ser sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias.
Porém, gostaria de esclarecer uma dúvida específica. No caso dos novos empreendimentos na região do Porto Maravilha, cabe a cobrança do laudêmio para a lavração da escritura? Em caso positivo, o cálculo deve então ser feito sobre o valor da fracão ideal, excluídas as acessões? (considerando a lei 13.240/2015).
Obrigada.
Boa Noite, Rodrigo
Uma amiga adquiriu um imovel que quando fomos fazer a escritura o cartorio nos solicitou a guia do laudedio paga. So que nao estamos conseguindo realizar esse pagamento por falta de conhecimento uma pessoa conhecida disse que teremos que terei que procurar o escritorio de afroramento do espolio da familia real. Voce tem como me ajudar:
?
gostaria de pagar este imposto , pois o meu terreno e foreiro da união, como e onde pagar , ou um esclarecimento sem passar pelos despachantes da área
obrigado
Sr. Manoel, acesse o sítio da SPU na internet: http://www.patrimoniodetodos.gov.br/, forneça o número do RIP de seu imóvel e imprima o correspondente DARF para pagamento na rede bancária.
Olá, gostaria de saber se quem paga o laudemio é o proprietário do imóvel ou o comprador?
Outra coisa, a taxa anual é paga pelo proprietário ou pelo inquilino?
Gratidão!
Olá, gostaria de saber se quem paga o laudemio é o vendedor ou o comprador do imóvel?
Obrigado.
Eduardo
Caro Rodrigo estamos tentando fecoar uma compra na cidade de Santos, o imóvel tem débito deste imposto e estão falando que mesmo quitando a dívida não se consegue pegar nenhum documento pra provar que quitou e poder passar a escritura, o que devemos fazer, é legal isso?
Grata
Prezada Magaly. Não posso responder consultar jurídicas por meio deste artigo. Sugiro que contrate um advogado especializado na área para orientá-la nessa questão. Saudações, Rodrigo Marcos A. Rodrigues
Boa tarde!
Tenho um terreno no condomínio dos pássaros em Cabo Frio.
Gostaria de saber como ter certeza que a Pontal Nova Iguaçu
é autorizada a receber essa taxa do laudêmio, como ter essa certeza?
Desde já obrigada
bom dia,
fiz a tranferencia do laudêmio fors do prazo. recebi uma carta de cobrança da multa . Entrei em contato e pedi o boleto com um valor absurdo. liguei para o número indicado e me disseram que o cálculo é feito pelo tempo que levou para ser transferido mais juros de 0,5%. Mas sobre o que? porque sobre o valor anual do laudemio não bate o valor, sobre o valor do imóvel tb não. como fazer o calculo dessa multa???
obrigada
Olá Rodrigo
Fiquei preocupada!Os recibos de pagamentos dos Laudemio de família no Bairro de Botafogo RJ são preenchidos manuais, sem nenhuma segurança não sei se o pagamento estão indo para a família. Eles pagam tributos para o governo? Gostaria de saber como verificar a vericidade da documentação. Obrigada
hoje nem dia ainda é possivel cadastrar uma area rural no litoral frente para o mar e ter o lAUDEMIO REGISTRADO NA MATRICULA ?
NOS DIAS DE HOJE AINDA É POSSIVEL CADASTRAR UMA AREA RURAL FRENTE PARA O MAR E TER O LAUDEMIO REGISTRADO NA MATRICULA DO IMOVEL?
MUITO OBRIGADO PELA A ATENÇÃO!”
Gostaria da indicação de um advogado no Rio de janeiro especialista nos casos de foro.
Att Ana Rodrigues
LAUDEMIO PAGO A FAMÍLIA IMPERIAL ( CIDADE DE PETRÓPOLIS, incide sobre as benfeitorias ou só sobre o prazo de terra ?
Sou advogado em Minas Gerais e estou necessitando de regularizar os impostos atrasados com a União (foro), referente domínio útil de imóvel da União. No caso, seria a SPU/RJ. Pegunto o seguinte: O meu cliente firmou um contrato de cessão com o enfiteuta, mas nunca pagou o foro. Neste caso, ao procurar a regularização dos impostos estaria correndo o risco da União declarar a perda da efiteuse por caducidade, por força do P. único, do art. 101, do DL 9760/46?